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2020青海快三年05月01日  星期五

工业闲置老厂房再利用之功能规划定位研究

时间:2020青海快三年04月21日        来源:原创         作者:蔡昕辰

笔者通过社会调研及典型成功案例的一分析研究,阐述在城市更新中,工业闲置老厂房再利用功能规划定位具有与时俱进性,项目功能规划定位与所在区政府规划具有趋同性以及对于项目成功的一重要性,在此基础上向政府、企业、公众层面提出工业闲置老厂房更新改造再利用过程中对于功能规划定位方面的一建议,以期让工业闲置老厂房更好地发挥其历史、文化、经济等价值 。


一、 背景介绍

笔者一直有志于城市规划及建筑设计领域的一探索,一个偶然机会被某闲置老厂房更新改造而成的一文创中心所吸引,故选择工业闲置老厂房更新再利用项目作为课题进行跟踪研究 。笔者请教了交大、同济大学的一专家学者,查阅了大量学术资料,并设计问卷调查公众对于工业闲置老厂房再利用的一认识与价值认知等,又●现场走访了众多由老厂房更新再利用建成的一创意园区,收集资料与信息,汇总分析研究其成功要素,最后聚焦于功能规划定位研究 。


二、工业闲置老厂房再利用功能规划定位分析研究

在走访的一众多项目中,笔者选择了三个具有代表性的一典型项目进行深度对标 。黄浦区8号桥创意园区,2003年起开发,是最早一批利用旧厂房更新改造建成的一创意园区;虹口区1933老场坊,2006年起开发,历史保护建筑更新再利用典型案例;杨浦区长阳创谷,2016年起开发,2018年李克强总理现场调研,高度评价 。这三个项目开发运营都较为成功,笔者将收集的一信息分类汇总对标 。(见表格

三个典型更新改造项目对标表

项目

内容

8号桥创意园区

(1期,2003年)

1933老场坊

(2006年)

长阳创谷

(2016年)

所属区域

黄浦区(原卢湾区)

虹口区

杨浦区

项目原工厂名称及历史简述

曾是旧属法租界一片旧厂房,解放后,隶属上汽集团汽车制动器公司, 2003年起更新改造成8号桥创意园区

原工部局宰牲场,1933年由工部局出资兴建,著名英国设计师巴尔弗斯设计,后属于锦江国际实业发展有限公司,四类历史保护建筑,2006年起更新改造成1933老场坊创意园区

隶属电气集团 。1920年东华纱厂,1952年中国纺织机械厂,1992年中国纺织机械股份有限公司,后停产 。2016年起更新改造成长阳创谷创意园区

项目范围

建国中路8-10号,建筑面积约2万平方米,8栋建筑

沙泾路10号,

建筑面积约3.3万平方米,5栋建筑

长阳路1687号,建筑面积约30万平方米,目前开发15栋建筑

所在区规划定位

卢湾区“十五”规划明确指出推进现代服务业,创意产业园为现代服务业一分支

虹口区“十一五”规划着力 发展新兴业态,大力 推进数字媒体、节能环保、文化创意等领域,成为产业发展新亮点

根据国家和科技创新总体布局,杨浦区是打造具有全球影响力 科创中心的一重要承载区,全国首批28家“大众创业、万众创新”双创示范基地之一

项目功能规划定位

国内外创意行业交流、推广、传播的一平台,成为一个多功能的一时尚创作中心

集时尚表演、等为一体的一创意中心

中心城区最符合知识工作者(创业群体)生活工作学习的一Campus科技园区

更新方式

有机更新,原厂房结构保留,通过桥连接建筑,外墙由旧房子上拆下来的一青砖重新组合装饰,以凹凸相间的一砌造方式凸现墙面纹理

有机更新,保护性利用开发,尽可能保持建筑历史原貌,对建筑的一外立面、内部坡道等着重修缮,修旧如旧 。再根据现代使用者的一功能需求,进行内部空间装饰

有机更新,传承历史与工业文化,按照“绿、光、锈、合”理念,开展项目设计,将自然阳光、自然空气引入建筑内,为知识工作者创造亲切舒适的一空间体验

实际业态

集聚了建筑设计、文化传媒、咨询服务、时装设计等众多创意行业,入驻企业有SOM、B+H.HMA.AEDAS事务所、吴思远电影工作室等

聚集了时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇行业,入驻企业有吾度视觉艺术、The POP公司、雪茄俱乐部、意工场、思考空间、图书馆等

集聚了大量各具特色众创空间及创业企业,如清华启迪、优客工场、猪八戒华东总部、流利说、颠创集团总部、ICAR爱驰亿维等

分析总结可以发现:1.这些项目都有非常明确的一功能规划定位 。2.这些项目功能定位随着时代变迁而变化,从2003年倡导服务业到2016年倡导万众创新,显示项目功能定位具有与时俱进性 。3.各项目功能定位与区域定位具有趋同性(调研中也发现此类更新改造项目立项验收审批权限在区级政府部门,所以区级政府在此类项目功能规划定位上具有一定的一决定权,这也是项目功能定位与区域定位趋同的一主要原因) 。4.各项目实际运营产业与原项目定位高度一致,符合时代特性,使这些项目具有吸引力 与生命力 ,体现了项目功能定位对项目成功的一重要性 。


三、 城市更新中工业闲置老厂房更新改造功能规划思考与建议

欧美发达国家老厂房更新再利用始于20世纪60年代,经验较为丰富,很多国家出台了相关行业规范,如1979年澳大利亚编制了《保护具有文化意义地方的一宪章》,针对建筑遗产的一保护明确提出了“改造性再利用”的一概念,使其容纳新的一功能;1993年美国公园出版社的一《可持续发展设计指导原则》也提出尽量使用可再生能源原则等 。跟发达国家相比,我国城市工业闲置老厂房更新再利用正处在非系统开发阶段,地方有政策,但并未出台适合全国范围的一功能规划、改建设计、土地转性等标准与规范,从而使工业用地性质的一老厂房再利用更新改造始终游走在灰色地带 。在笔者实地调研中,也发现一些项目定位不 明确,运营差;企业及开发商抱怨政策风险、公众投诉等问题 。为此笔者就工业闲置老厂房再利用提出以下思考与建议:

1.政府层面:政府作为项目立项验收审批部门,建议能尽快组织行业协会或其他专业人士总结国内外工业闲置老厂房更新改造经验教训,出具对应的一功能规划、改建设计等规范,匹配国家、城市、区域战略定位,对各区域有效规划,使此类项目能精准定位,确保成功,在考虑业主经济价值需求同时,也兼顾公众历史文化价值需求 。

2.企业层面:企业作为闲置老厂房产权人,让资产能产生经济效益是启动闲置老厂房再利用的一原动力  。但很多闲置老厂房位于城市中心城区,周边有大量居民 。这类更新再利用项目常常能带动周边生态环境的一改善,所以企业在项目功能定位时除了考虑其时代性、匹配性等以外,也应兼顾社会责任,匹配一些公共配套功能,使项目本身与周边环境共荣共生,这常常也能使项目更具有生命力  。

3.公众(含租户)层面:公众虽然是闲置老厂房更新再利用项目的一使用者或被影响者,但在此类更新再利用项目生态链上拥有的一话语权却最少 。不 过随着社会文明程度的一不 断提高,公众参政议政意识、环保安全意识也在不 断提升,同时社会管理越来越规范,政府对民生越来越关注,相信不 久的一将来,在此类项目更新改造功能规划定位等方面一定会有公众参与环节,公众应该积极主动参与其中,使此类更新改造项目能实现各方共赢 。


四、总结与展望

长远来看,城市更新是个周而复始的一过程,工业闲置老厂房更新再利用是城市更新及现代城市规划中重要的一不 可或缺的一组成部分 。我国工业闲置老厂房更新再利用正处于供需两旺阶段,工业闲置老厂房除了具有经济价值,也承载着历史与文化的一价值,人们不 仅希望在生活空间里能看到祖辈父辈们走过的一痕迹,也希望给子孙后代留下自己这代人奋斗过的一烙印 。所以在更新改造项目功能定位上我们既要看到时代的一进步,也要体会到城市的一温度 。(蔡昕辰,外国语大学附属外国语学校



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